04 / KÄUFER AUS DEM AUSLAND
Kauf aus dem Ausland.
Sie können eine Immobilie prüfen, Unterlagen einsehen und einen Immobilienkauf in der Türkei vorbereiten, während Sie im Ausland leben. Entscheidend sind eine verifizierte Immobilie, die passende rechtliche Vertretung, sichere Zahlungsanweisungen und ein offizieller Weg zur Eintragung des Eigentums.
IHR LEITFADEN
Was Sie erfahren werden.
Ein praktischer Fahrplan für den Immobilienkauf aus der Ferne für Käufer im Ausland – von verifizierten Besichtigungen und Vertretung bis hin zu Bankanweisungen, Unterschrift beim Grundbuchamt und Übergabe. Prüfen Sie die aktuellen Anforderungen und Kosten für Ihre konkrete Transaktion gemeinsam mit den zuständigen Fachleuten.
Verifizieren
Immobilie, Verkäufer und Grundbuchunterlagen
Bevollmächtigen
Akzeptierter Unterschriftsweg und Dokumente
Absichern
Bankdaten, Überweisung und Übergabe
BEVOR SIE GELD ÜBERWEISEN
Prüfen Sie den Zahlungsempfänger. Prüfen Sie den Unterschriftsweg.
Verlassen Sie sich niemals ausschließlich auf eine weitergeleitete Nachricht mit Bankverbindung. Bestätigen Sie unabhängig die Identität des Verkäufers, die genehmigten Zahlungsanweisungen und das vereinbarte offizielle Verfahren zur Eigentumsübertragung, bevor Sie eine Anzahlung oder den Restbetrag überweisen.
IM DETAIL
Drei mögliche Wege zur türkischen Eigentumsurkunde
Reisen Sie in die Türkei und unterschreiben Sie persönlich
Sie können die Immobilie besichtigen und selbst am Termin beim Grundbuchamt teilnehmen, sofern Sie Ihre Ausweispapiere und Transaktionsunterlagen im Voraus vorbereiten. Eine Reise macht Prüfungen, Bankvorkehrungen oder Übersetzungen nicht überflüssig.
Beauftragen Sie eine ordnungsgemäß bevollmächtigte Vertretung
Eine passend formulierte und formell akzeptierte Vollmacht kann es einer Vertretung ermöglichen, die angegebene Grundbuchtransaktion zu unterzeichnen. Umfang und Gültigkeit der Vollmacht müssen vor jeder Zahlungsverpflichtung geprüft werden.
Erkundigen Sie sich nach einem Grundbuchamt im Ausland
TKGM beschreibt Dienstleistungen rund um Eigentumsurkunden im Ausland über seine Vertretung in Berlin. Verfügbarkeit, Standort, Termine und die akzeptierten Transaktionen müssen direkt bei der Dienststelle bestätigt werden; es handelt sich nicht um ein Versprechen weltweiter Online-Unterschriften.
IM DETAIL
Der Immobilienkauf aus der Ferne – von der Anfrage bis zur Schlüsselübergabe
01
Besprechen Sie Ihre Anforderungen und das Gesamtbudget
Legen Sie die geplante Nutzung, die gewünschte Nachbarschaft, die Preisspanne, die Zahlungswährung, die angestrebten Termine und die Frage fest, ob Sie selbst anreisen oder eine Vertretung bevollmächtigen möchten.
02
Erstellen Sie eine Vorauswahl und prüfen Sie die Immobilien
Prüfen Sie aktuelle Immobilienfotos, einen Grundriss, die Lage, Verfügbarkeit und Grundbuchkennungen sowie den Unterschied zwischen Neubauprojekten und Bestandsimmobilien.
03
Vereinbaren Sie eine transparente Besichtigung aus der Ferne
Bitten Sie, sofern möglich, um eine durchgehende, datierte Live-Videobesichtigung, die Zugang, Umgebung, Gemeinschaftsbereiche, Ausblicke und die genaue eigenständige Wohneinheit umfasst – nicht nur Werbematerial.
04
Prüfen Sie vor einer Anzahlung die rechtlichen und technischen Unterlagen
Prüfen Sie Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Genehmigungen/Nutzungsgenehmigungen soweit erforderlich, Vertretungsbefugnis des Verkäufers, Zusagen zur Übergabe, Mietverhältnisse und etwaige rechtliche Beschränkungen für Ihren Erwerb. Lassen Sie offene Fragen fachkundig prüfen.
05
Wählen Sie Ihren bevollmächtigten Unterschriftsweg
Entscheiden Sie sich für die persönliche Anwesenheit, eine akzeptierte Vollmacht oder eine verfügbare Möglichkeit zur Abwicklung über das Grundbuchamt aus dem Ausland. Klären Sie den vorgesehenen Weg vorab mit der zuständigen Grundbuchbehörde.
06
Schließen Sie einen schriftlichen Vertrag und vereinbaren Sie einen Zahlungsplan
Benennen Sie den Verkäufer, die Immobilie, den tatsächlichen Preis, die Währung, den Zahlungsempfänger und die verifizierten Bankdaten; legen Sie die Bedingungen für Rücktritt, Anzahlung, Besichtigung und Eintragung fest. Der Vertrag allein begründet kein eingetragenes Eigentum.
07
Stimmen Sie die Unterlagen mit Bank, DAB und Grundbuchamt ab
Fragen Sie die beteiligte Bank, wie die Gelder rechtmäßig entgegengenommen werden können, welche Währungsumrechnung erforderlich ist und wie die Bescheinigung über den Devisenkauf das Grundbuchamt erreicht. Bestätigen Sie Übersetzungen und Ausweisdokumente.
08
Schließen Sie die amtliche Eintragung ab
Die bevollmächtigten Parteien unterzeichnen die amtliche Urkunde im Rahmen eines anerkannten Verfahrens des Grundbuchamts. Das Eigentum geht durch die Eintragung über, nicht durch das Überweisen von Geld oder den Erhalt einer Vorvereinbarung.
09
Dokumentieren Sie die Übergabe
Bestätigen Sie Schlüssel, Zählerstände, Versorgungsleistungen, die Erklärung bei der Gemeinde, die Anmeldung bei der Objektverwaltung sowie schriftliche Nachweise zu noch ausstehenden Arbeiten oder Einrichtungsgegenständen.
IM DETAIL
Bevor Sie sich auf eine Besichtigung oder Reservierung verlassen
Fragen Sie nach den Kennnummern der selbstständigen Einheiten
Fordern Sie die Angaben zu Ada/Parsel und zur selbstständigen Einheit an und lassen Sie diese mit der tatsächlichen Immobilie, dem Grundriss und den Grundbuchunterlagen abgleichen.
Trennen Sie verifizierte Fakten von Verkaufsunterlagen
Ein Video, eine Broschüre oder eine Architekturdarstellung ist kein Nachweis für Eigentum, eine Baugenehmigung, die Fertigstellung oder garantierte Ausblicke.
Prüfen Sie den Grundbuchstand und die objektspezifischen Beschränkungen
Eingetragene Hypotheken, Ansprüche, Miteigentum, Nutzungsbeschränkungen und die Kaufberechtigung sollten geprüft werden, bevor Gelder nicht mehr erstattungsfähig sind.
Klären Sie die Identität des Verkäufers und des Zahlungsempfängers
Der Name im Vertragsentwurf, der Berechtigungsnachweis, die zur Rechnungsstellung befugte Stelle und der Empfänger der Schlusszahlung sollten schriftlich einheitlich und nachvollziehbar erläutert sein.
Prüfen Sie, was bei der Fertigstellung enthalten ist
Beim Wiederverkauf: Möbel, Besitzübergabe, Instandhaltungskosten und Schlüssel. Bei Neubauprojekten: Ausstattung, Zahlungsabschnitte, Genehmigung, Liefertermin und vereinbarte Rechtsbehelfe.
Planen Sie genügend Zeit für Unterlagen und Banken ein
Apostille, beglaubigte Übersetzung, bankseitige Compliance-Prüfungen und verfügbare Termine beim Grundbuchamt können den Zeitplan verändern. Vermeiden Sie Versprechen eines garantierten Abschlusstermins.
IM DETAIL
Vollmacht: wichtige Formalitäten
Legen Sie die Befugnisse eng und klar fest
Der Rechtstext muss genau die erforderlichen Handlungen erlauben, etwa den betreffenden Erwerb des Eigentumstitels und die erforderlichen Unterschriften. Lassen Sie den Entwurf vor der Unterzeichnung von einer entsprechend qualifizierten Fachperson und dem zuständigen Grundbuchamt prüfen.
Prüfen Sie die ausstellende Stelle
Die Anforderungen unterscheiden sich bei Dokumenten, die über zugelassene türkische konsularische oder notarielle Wege erstellt wurden, und solchen, die vor ausländischen Notaren ausgestellt wurden. Gehen Sie nicht davon aus, dass jede Botschaft oder jedes Konsulat eine akzeptierte Vollmacht für die Eigentumsübertragung ausstellen kann.
Foto, Beglaubigung und Sprache
TKGM erläutert die Anforderungen an Foto und Siegel sowie die einschlägigen Verfahren für Landessprache, Apostille oder konsularische Legalisation. Je nach Dokument ist eine akzeptierte türkische Übersetzung erforderlich.
Länderspezifische Prüfung
Bei Dokumenten aus Deutschland, Russland oder anderen Ländern sollten Sie zunächst beim zuständigen Grundbuchamt bestätigen, welches aktuelle Verfahren für die Dokumente des jeweiligen Landes gilt, einschließlich Apostille/Beglaubigung, Übersetzung und praktischer Anerkennung.
Original oder offiziell anerkannte Kopie
Ein WhatsApp-Scan kann für vorläufige Prüfungen nützlich sein, sollte aber niemals als ausreichend für die endgültige Eintragung vorausgesetzt werden. Fragen Sie nach, welche physischen oder beglaubigten Dokumente vorgelegt werden müssen.
Eine Vertretung ist keine pauschale Erlaubnis
Vermeiden Sie Vollmachten, die unnötigerweise die Aufnahme von Krediten, den Weiterverkauf, die Schenkung, die Übertragung auf die eigene Person oder den Empfang von Erlösen erlauben. Begrenzen Sie, soweit rechtlich angemessen, Umfang und Dauer und holen Sie unabhängigen Rat ein.
IM DETAIL
Zahlungen aus dem Ausland: sechs Schutzmaßnahmen vor der Überweisung
Die Bankverbindung ändert sich in letzter Minute
Halten Sie inne. Bestätigen Sie den Namen des Zahlungsempfängers und die geänderten Anweisungen über einen zuvor unabhängig verifizierten Kanal. Vertrauen Sie einer neuen E-Mail-Adresse oder einem neuen Messaging-Konto nicht allein deshalb, weil darin ein Firmenlogo verwendet wird.
Jemand verlangt eine Zahlung auf ein Privatkonto oder das Konto eines nicht beteiligten Dritten
Gehen Sie nicht davon aus, dass dies zu einem legitimen Immobilienverkauf gehört. Verlangen Sie eine dokumentierte Erklärung, prüfen Sie den vertraglichen Anspruch und lassen Sie Ihre Bank und Ihren Berater das Risiko bewerten, bevor Sie Geld überweisen.
Sie werden aufgefordert, den offiziellen Verkaufspreis zu niedrig anzugeben
Stimmen Sie keinem fiktiven angegebenen Preis und keiner undokumentierten Nebenleistung zu. Lassen Sie den tatsächlichen Preis, die erforderliche Währungsumrechnung sowie steuerliche und rechtliche Auswirkungen prüfen.
Die Überweisung kann sich verzögern oder abgelehnt werden
Grenzüberschreitende Zahlungen können von Herkunft, Korrespondenzbanken, Prüfungen von Zahler und Begünstigtem, Bankvorschriften und dem Transaktionszweck abhängen. Holen Sie vorab die Zustimmung Ihrer Bank ein, bevor Sie sich auf eine Zeitangabe verlassen; versuchen Sie niemals, rechtmäßige Beschränkungen zu umgehen.
Eine Anzahlung wird vor Abschluss der Due-Diligence-Prüfung nicht erstattungsfähig
Vereinbaren Sie vor einer verbindlichen Zusage in einer geprüften schriftlichen Vereinbarung die Bedingungen für Besichtigungen, Rückerstattungsgründe, den genauen Zahlungsempfänger und den Zahlungsnachweis.
Ihnen wird zugesichert, dass die Zahlung das Eigentum garantiert
Das Eigentum wird nur durch das anerkannte offizielle Registrierungsverfahren begründet. Stimmen Sie die Freigabe der Gelder zeitlich auf den vereinbarten rechtlichen Mechanismus ab; prüfen Sie, sofern verfügbar, ein geeignetes Treuhandmodell oder TapuTakas.
IM DETAIL
DAB, Abwicklung und nachvollziehbarer Zahlungsnachweis
01
Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank nach dem Zahlungsweg, bevor Sie eine Reservierung vornehmen
Nennen Sie der Bank das Herkunftsland, die Währungen, die Käufer- und Verkäuferparteien sowie den Transaktionszweck. Die Annahme durch die Bank wird im Einzelfall geprüft und ist keine Leistungsgarantie von Alanya Realty.
02
Prüfen Sie, ob ein Devisenkaufzertifikat erforderlich ist
Bei Erwerbungen durch ausländische natürliche Personen, die unter die einschlägigen Vorschriften fallen, müssen der von der Bank abgewickelte Devisenverkauf und das DAB gemäß den Verfahren von TKGM/Zentralbank erfolgen; die Bank übermittelt die erforderlichen Zertifikatsangaben an das Grundbuchamt.
03
Vereinbaren Sie Preis und Dokumentation der Währungsumrechnung
Achten Sie darauf, dass der tatsächlich vereinbarte Verkaufspreis, die Dokumentation der Währungsumrechnung und die Überweisungsanweisungen mit dem Vertrag und dem offiziellen Antrag übereinstimmen. Es können Bankgebühren und Wechselkursdifferenzen anfallen.
04
Prüfen Sie eine abgesicherte Freigabemethode
Fragen Sie Ihre teilnehmende Bank bzw. das Grundbuchamt, ob ein verifiziertes TapuTakas- oder vergleichbares dokumentiertes Abwicklungsverfahren für die konkreten Parteien und die Transaktion geeignet ist. Ausländische Kunden sollten zunächst ihre Berechtigung bestätigen lassen.
05
Bewahren Sie Bankbelege auf und führen Sie einen abschließenden Abgleich durch
Speichern Sie die Überweisungsbestätigung, die Kontodaten des Zahlungsempfängers, Referenznummern, offizielle Belege und unterzeichnete Übergabe- bzw. Registrierungsunterlagen sicher in einem persönlichen Ordner.
IM DETAIL
Länderspezifische praktische Hinweise
Käufer mit Wohnsitz in Deutschland
TKGM beschreibt eine Vertretung des Grundbuchamts in Berlin und stellt separate Verfahren für Terminvereinbarungen bereit. Fragen Sie direkt bei der Stelle nach, ob Ihre konkrete Transaktion dort abgewickelt werden kann, und lassen Sie in Deutschland ausgestellte Vollmachten sowie Bankvereinbarungen individuell prüfen.
Käufer mit Wohnsitz in Russland
Die Staatsangehörigkeit des Käufers, die Unterlagen, die sendende Bank, die Währung und die Empfängerbank müssen im Einzelfall geprüft werden. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Überweisung von einer russischen Bank grundsätzlich immer möglich oder unmöglich ist; erkundigen Sie sich direkt bei den regulierten Banken und beachten Sie alle geltenden Beschränkungen.
Andere Käufer aus dem Ausland
Ob eine Apostille oder Legalisation, eine Übersetzung, die Berechtigung zum Immobilienerwerb durch Ausländer und eine bankseitige Freigabe erforderlich sind, hängt von Ihrem Land, den jeweiligen Unterlagen und der zuständigen türkischen Behörde ab. Klären Sie diese Punkte, bevor Sie Reisen buchen oder Anzahlungen leisten.
Der Käufer mit Wohnsitz vor Ort ist nicht immer der eingetragene Eigentümer
Stellen Sie genau fest, wer im türkischen Grundbuch eingetragen wird – eine Einzelperson, ein Miteigentümer oder eine juristische Person – und prüfen Sie für diese Personen die Erwerbsbeschränkungen, Unterlagen und Herkunft der Mittel.
IM DETAIL
Vorbereitungsliste für Käufer aus dem Ausland
Häkchen dienen als persönliche Leseerinnerungen – sie bestätigen nicht, dass eine Fachperson diese Unterlagen geprüft hat. Laden Sie hier keine privaten Eigentumsurkunden oder Ausweisdokumente hoch. Die Checkliste ist temporär und kein Nachweis einer fachlichen Prüfung.
IM DETAIL
Wie Alanya Realty den Immobilienkauf koordiniert
Vor dem Kauf
Wir unterstützen Sie bei der Koordination der Immobilienauswahl, Besichtigungen, Vertragsvorbereitung, Fragen zur Abwicklung und ergänzenden Unterlagen. Offene rechtliche oder technische Fragen sollten von qualifizierten Fachleuten geprüft werden.
Koordination des Kaufvertrags
Unser Team bereitet den vereinbarten Kaufvertrag und die praktischen Transaktionsunterlagen vor und koordiniert sie. Käufer können sich unabhängig rechtlich zu Vertragsbedingungen und Vertretung beraten lassen.
Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt
Unser Team koordiniert die Unterlagen zur Eigentumsübertragung und die Schritte zur Terminvereinbarung; die offizielle Eintragung nimmt ausschließlich die zuständige Grundbuchbehörde vor.
Nutzungsfreigabe und kommunale Unterlagen
Wir koordinieren die einschlägigen Iskan-Unterlagen und die kommunale Erklärung nach dem Kauf für die Immobilie.
Anmeldung von Versorgungsleistungen
Wir unterstützen nach der Transaktion bei Anmeldungen für Strom, Wasser und Telefon sowie den dazugehörigen Unterlagen der Anbieter.
Anmeldung bei der Wohnanlagenverwaltung
Unser Team koordiniert die Anmeldung des neuen Eigentümers bei der Gebäude- oder Wohnanlagenverwaltung.
Kommunikation zur Übergabe aus der Ferne
Sofern vereinbart, unterstützen wir bei der Organisation einer dokumentierten Übergabe, Zählerständen, Schlüsseln und noch offenen Abschlussarbeiten, ohne zuzusichern, dass alle Schritte vollständig online erledigt werden können.
IM DETAIL
Was ein Kauf aus der Ferne nicht ersetzen kann
Medien aus der Ferne können bei der Vorauswahl einer Immobilie helfen, doch eine Videobesichtigung ersetzt weder Grundbuchprüfungen noch gegebenenfalls eine fachkundige Besichtigung vor Ort, eine offizielle Zustimmung, Bankprüfungen oder die Dokumentationsanforderungen des türkischen Grundbuchamts.
Eine Vertretung darf nur solche Handlungen vornehmen, die von der gültigen Vollmacht abgedeckt und anerkannt sind. Geben Sie Einmalcodes, Online-Banking-Passwörter, Zugangsdaten oder ungeschwärzte private Dokumente nicht über eine gewöhnliche Immobilienanfrage weiter.
Die Verfügbarkeit von Bankdienstleistungen, Terminen bei Auslandsvertretungen des Grundbuchamts und offiziellen Vorschriften ändert sich im Laufe der Zeit. Klären Sie wichtige Schritte kurz vor der Bereitstellung von Geldern mit der teilnehmenden Bank und der zuständigen türkischen Behörde ab.
HÄUFIGE FRAGEN VON KÄUFERN
Bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Möglicherweise. Ein ordnungsgemäß bevollmächtigter Vertreter oder ein verfügbares TKGM-Verfahren im Ausland kann genutzt werden, sofern die konkrete Transaktion und die Dokumente dafür geeignet sind. Klären Sie den gewählten Weg mit dem zuständigen Grundbuchamt ab, statt davon auszugehen, dass eine Videoverbindung die Eigentumsübertragung abschließt.
Gehen Sie nicht davon aus. Die Behörde kann das Original oder eine beglaubigte Kopie, eine anerkannte Authentifizierung und eine Übersetzung verlangen. Klären Sie die Form ab, bevor Sie sich auf das Dokument verlassen.
Das kann möglich sein, wenn das Dokument die geltenden türkischen Anforderungen des Grundbuchamts erfüllt, darunter die ordnungsgemäße Bevollmächtigung, ein Foto, Apostille/Beglaubigung und Übersetzung. Lassen Sie den konkreten Entwurf vorab von der zuständigen Stelle prüfen.
Ob es anerkannt wird, hängt vom jeweiligen Dokument, dem geltenden Beglaubigungsverfahren, dem Umfang der Bevollmächtigung, der Übersetzung und den Anforderungen des zuständigen türkischen Grundbuchamts ab. Gehen Sie nicht von einer pauschalen Anerkennung aus.
Die Vertragswährung, die Akzeptanz durch die Bank und etwaige Verpflichtungen zur Währungsumrechnung müssen im Einzelfall geprüft werden. Bei Käufen durch ausländische Käufer kann das DAB-Verfahren gelten. Gehen Sie nicht davon aus, dass ein bestimmter internationaler Bankweg garantiert ist.
TKGM erklärt, dass für entsprechende Erwerbsvorgänge durch ausländische natürliche Personen das DAB-Verfahren über eine teilnehmende Bank erforderlich ist. Käufer sollten Zeitpunkt und Unterlagen mit der Bank und dem Grundbuchamt abstimmen.
Es gibt keine allgemein sichere Anweisung, die unabhängig von der Vereinbarung und der Abwicklung der Eintragung gilt. Bestätigen Sie den Vertrag, den Zahlungsempfänger, den Bankweg und die Bedingung für die Freigabe der Gelder. Fragen Sie gegebenenfalls nach einem geprüften, an die Eigentumsübertragung gekoppelten Zahlungsdienst wie TapuTakas.
Nein. Das eingetragene Eigentum setzt den Abschluss des offiziellen türkischen Grundbuchverfahrens und die Eintragung voraus; eine Reservierung oder ein Vertrag allein begründet kein Eigentum.
Bestätigen Sie Änderungen von Zahlungsempfängern oder Konten über einen bekannten, zuvor verifizierten Kontaktweg. Prüfen Sie Namen unabhängig und fragen Sie Ihre Bank, bevor Sie nicht rückgängig zu machende Zahlungen senden.
TKGM informiert über Auslandsdienstleistungen in Berlin. Die Terminregeln und die Arten der akzeptierten Vorgänge sollten jedoch vorab direkt mit dem Berliner Büro abgeklärt werden.
Das Team koordiniert Kaufverträge, offizielle Unterlagen zur Eigentumsübertragung, iskan-Dokumentation, kommunale Erklärungen, Strom-/Wasser-/Telefonanschlüsse und die Anmeldung bei der Wohnanlagenverwaltung.
Nein. Der Immobilienkauf und die Erfüllung der Voraussetzungen für eine Aufenthaltserlaubnis oder die Staatsbürgerschaft sind getrennte rechtliche Verfahren mit unterschiedlichen, jeweils geltenden Zulassungskriterien. Siehe den separaten Leitfaden zu Aufenthalt und Staatsbürgerschaft.
OFFIZIELLE QUELLEN
Wo Sie Informationen verifizieren können.
Wir bevorzugen offizielle Unterlagen des Grundbuchamts, der Migrationsbehörden, zur Staatsbürgerschaft und zu öffentlichen Investitionen. Quellenangaben sollten vor der Veröffentlichung erneut geprüft werden.
Dies ist ein allgemeiner Leitfaden zu Informationen und zur Koordination von Transaktionen und stellt keine Finanz-, Rechts-, Einwanderungs- oder Sanktionsberatung dar. Kein Banküberweisungsweg, notariell beglaubigtes Dokument, Zahlungsarrangement, Fernabschluss oder Fertigstellungstermin ist garantiert. Eine autorisierte Bank und die zuständigen türkischen Behörden müssen die Anforderungen in jedem Einzelfall bestätigen.
