04 / ПОКУПАТЕЛЯМ ИЗ-ЗА РУБЕЖА
Покупка недвижимости из-за рубежа.
Вы можете изучить объект недвижимости, проверить документы и подготовиться к покупке в Турции, находясь за границей. Важнее всего убедиться в достоверности сведений об объекте, выбрать подходящий законный способ представительства, получить безопасные инструкции по оплате и воспользоваться официальной процедурой регистрации права собственности.
КРАТКОЕ РУКОВОДСТВО
Что вы узнаете.
Практическое руководство по удалённой покупке для покупателей, находящихся за границей: от проверенных просмотров и представительства до банковских инструкций, подписи в земельном кадастре и передачи объекта. Уточните актуальные требования и расходы применительно к вашей сделке у соответствующих специалистов.
Проверьте
Объект, продавца и записи о праве собственности
Оформите полномочия
Допустимый порядок подписания и документы
Обеспечьте безопасность
Банковские реквизиты, перевод и передача объекта
ПЕРЕД ПЕРЕВОДОМ СРЕДСТВ
Проверьте получателя платежа. Проверьте порядок подписания.
Не полагайтесь только на пересланное сообщение с банковскими реквизитами. Независимо подтвердите личность продавца, утверждённые инструкции по оплате и согласованную официальную процедуру передачи права собственности, прежде чем отправлять задаток или остаток суммы.
ПОДРОБНО
Три возможных способа оформить право собственности на недвижимость в Турции
Приехать в Турцию и подписать документы лично
Вы можете осмотреть объект и самостоятельно явиться на приём в земельный кадастр, заранее подготовив документы, удостоверяющие личность, и документы по сделке. Поездка не отменяет необходимости проверок, банковских процедур и переводов.
Назначить надлежащим образом уполномоченного представителя
Доверенность с надлежащими формулировками, оформленная и официально принятая, может позволить представителю подписать документы по конкретной сделке с недвижимостью в земельном кадастре. Объём полномочий и действительность документа необходимо оценить до принятия каких-либо обязательств по оплате.
Уточнить возможность обращения в зарубежное отделение земельного кадастра
TKGM сообщает об оказании услуг по оформлению прав на недвижимость за рубежом через своё представительство в Берлине. Наличие услуги, местонахождение отделения, возможность записи и перечень принимаемых сделок необходимо уточнять непосредственно в отделении; это не означает, что подпись можно поставить онлайн из любой точки мира.
ПОДРОБНО
Как проходит удалённая покупка — от первого запроса до получения ключей
01
Обсудите ваши пожелания и общий бюджет
Согласуйте цель покупки, предпочтительный район, ценовой диапазон, валюту платежа, желаемые сроки и то, планируете ли вы приехать или назначить представителя.
02
Составьте список объектов и проверьте их
Изучите актуальные фотографии объекта, планировку, местоположение, наличие, идентификаторы права собственности, а также различия между проектами застройщиков и объектами на вторичном рынке.
03
Организуйте прозрачный удалённый просмотр
По возможности запросите непрерывный видеопросмотр в прямом эфире с датой съёмки, включая доступ к объекту, окрестности, места общего пользования, виды и конкретное отдельное помещение, а не только рекламные материалы.
04
Проверьте юридические и технические документы до внесения задатка
Проверьте право собственности, обременения, разрешения и документы о вводе в эксплуатацию, если это применимо, полномочия продавца, обещания по срокам передачи, наличие арендаторов и любые юридические ограничения на приобретение объекта. По нерешённым вопросам получите заключения квалифицированных специалистов.
05
Выберите способ подписания документов с надлежащим представительством
Выберите личное присутствие, оформление через доверенность, принятую для этой процедуры, или доступный вариант через земельный кадастр за рубежом. Заранее уточните выбранный порядок в соответствующем органе земельного кадастра.
06
Согласуйте письменный договор и график платежей
Укажите продавца, объект недвижимости, фактическую цену, валюту, получателя платежа и проверенные банковские реквизиты; пропишите условия отмены, внесения задатка, осмотра и регистрации. Сам по себе договор не подтверждает зарегистрированное право собственности.
07
Согласуйте документы для банка, DAB и земельного кадастра
Уточните в обслуживающем банке, каким законным способом можно получить средства, какая конвертация валюты необходима и как справка о покупке иностранной валюты будет передана в земельный кадастр. Проверьте требования к переводам и документам, удостоверяющим личность.
08
Завершите официальную регистрацию
Уполномоченные стороны подписывают официальный акт в рамках принятой процедуры земельного кадастра. Право собственности переходит в результате регистрации, а не после перевода денег или получения предварительного соглашения.
09
Документально оформите передачу объекта
Проверьте наличие ключей, показания счётчиков, подключение коммунальных услуг, декларацию для муниципалитета, регистрацию в управляющей организации и письменные подтверждения по всем незавершённым работам или предметам меблировки.
ПОДРОБНО
Что проверить до осмотра или бронирования
Запросите идентификаторы отдельного объекта недвижимости
Запросите сведения об ada/parsel и отдельном объекте недвижимости и сверьте их с фактическим объектом, планировкой и данными о праве собственности.
Отделите подтверждённые факты от рекламных материалов
Видео, брошюра или архитектурная визуализация не подтверждают право собственности, разрешение на строительство, завершение работ или гарантированный вид из окна.
Проверьте статус права собственности и ограничения, относящиеся к объекту
Зарегистрированные ипотеки, требования третьих лиц, совместная собственность, ограничения на пользование и возможность приобретения следует проверить до того, как средства станут невозвратными.
Уточните личность продавца и получателя платежа
Имя в проекте договора, подтверждение полномочий, уполномоченное юридическое лицо, выставляющее счёт, и получатель окончательного платежа должны быть непротиворечиво указаны в письменном виде.
Уточните, что входит в объект на момент передачи
При перепродаже: мебель, передача владения, расходы на обслуживание и ключи. При покупке в проекте: спецификация, этапы оплаты, лицензия, дата сдачи и согласованные способы защиты при нарушении условий.
Заложите достаточно времени на оформление документов и взаимодействие с банками
Апостиль, заверенный перевод, банковские проверки в рамках комплаенс-процедур и доступность записи в земельный кадастр могут повлиять на сроки. Не полагайтесь на обещание гарантированно завершить сделку к определённой дате.
ПОДРОБНО
Доверенность: важные формальности
Сформулируйте полномочия узко и чётко
Юридический текст должен разрешать выполнение именно необходимых действий, например приобретение соответствующего объекта по акту о праве собственности и подписание нужных документов. До подписания поручите проверку проекта специалисту с соответствующей квалификацией и принимающему документ органу земельного кадастра.
Проверьте орган, выдающий документ
Требования различаются для документов, оформляемых через уполномоченные турецкие консульские или нотариальные учреждения, и документов, заверяемых иностранными нотариусами. Не следует считать, что любое посольство или консульство может выдать доверенность на оформление права собственности, которую примут.
Фотография, удостоверение подлинности и язык
TKGM разъясняет требования к фотографии и печати, а также соответствующий порядок оформления перевода на местный язык, апостиля или консульской легализации. В зависимости от документа может потребоваться принятый перевод на турецкий язык.
Проверка с учётом страны
Для документов, выданных в Германии, России или другой стране, сначала уточните у принимающего органа земельного кадастра действующий порядок оформления документов в этой стране, требования к апостилю или удостоверению подлинности, переводу и практическому принятию документа.
Оригинал или официально принимаемая копия
Скан, отправленный через WhatsApp, может пригодиться для предварительной проверки, но не следует считать, что его будет достаточно для окончательной регистрации. Уточните, какие документы в оригинале или с удостоверением подлинности нужно предъявить.
Представительство не означает неограниченных полномочий
Не включайте без необходимости полномочия на заём, перепродажу, дарение, передачу имущества самому себе или получение вырученных средств. Если это допустимо с юридической точки зрения, ограничьте объём и срок полномочий и получите независимую консультацию.
ПОДРОБНО
Зарубежные платежи: шесть мер предосторожности перед переводом
Банковские реквизиты меняются в последний момент
Пауза. Подтвердите имя получателя и изменённые инструкции по ранее проверенному независимому каналу связи. Не доверяйте новому адресу электронной почты или аккаунту в мессенджере только потому, что там используется логотип компании.
Вас просят перечислить деньги на личный счёт или счёт не связанного с сделкой третьего лица
Не считайте это частью законной сделки с недвижимостью. Потребуйте документально подтверждённое объяснение, проверьте наличие договорного права на получение средств и до перевода денег попросите банк и консультанта оценить риски.
Вас просят занизить официальную цену продажи
Не соглашайтесь на фиктивную цену, указанную в документах, или неофициальную доплату. Проверьте подлинную цену, требования к конвертации валюты и налоговые и юридические последствия.
Перевод может задержаться или быть отклонён
Трансграничные платежи могут зависеть от страны отправления, банков-корреспондентов, проверок плательщика и получателя, банковских правил и назначения платежа. Получите предварительное одобрение банка, прежде чем полагаться на предполагаемые сроки; никогда не пытайтесь обойти законные ограничения.
Задаток становится невозвратным до завершения комплексной проверки
До принятия обязательств зафиксируйте в письменном соглашении, прошедшем проверку, условия осмотра, основания для возврата, точные данные получателя и подтверждение платежа.
Вам обещают, что оплата гарантирует право собственности
Право собственности возникает только после завершения принятой официальной процедуры регистрации. Согласуйте сроки перечисления средств с предусмотренным соглашением юридическим механизмом; если доступно, рассмотрите возможность использования надлежащим образом оформленного эскроу-счёта или системы TapuTakas.
ПОДРОБНЕЕ
DAB, расчёты и подтверждение отслеживаемых платежей
01
Уточните в банке способ перевода до внесения резервационного платежа
Сообщите банку страну отправления, валюты, данные покупателя и продавца, а также назначение сделки. Банк рассматривает каждый случай отдельно; Alanya Realty не гарантирует оказание этой услуги.
02
Уточните, требуется ли сертификат покупки иностранной валюты
При приобретении недвижимости иностранными физическими лицами в случаях, предусмотренных соответствующими правилами, продажа валюты, организованная банком, и DAB оформляются в соответствии с процедурами TKGM и центрального банка; банк передаёт необходимые сведения о сертификате в земельный кадастр.
03
Согласуйте цену и документы о конвертации валюты
Убедитесь, что фактическая согласованная цена продажи, документы о конвертации валюты и инструкции по переводу соответствуют договору и официальному заявлению. Возможны банковские комиссии и разница курсов валют.
04
Рассмотрите защищённый способ перечисления средств
Уточните в участвующем банке или земельном кадастре, подходит ли для конкретных сторон и сделки подтверждённая система TapuTakas или аналогичная документально оформленная схема расчётов. Иностранным клиентам следует сначала проверить право на её использование.
05
Сохраните банковские квитанции и итоговые документы сверки
Храните подтверждение перевода, данные счёта получателя, номера платежей, официальные квитанции и подписанные документы о передаче объекта и регистрации в защищённой личной папке.
ПОДРОБНЕЕ
Практические аспекты для отдельных стран
Покупатели, проживающие в Германии
Согласно информации TKGM, в Берлине действует представительство земельного кадастра с отдельной процедурой записи на приём. Напрямую уточните в учреждении, можно ли оформить именно вашу сделку там, а также отдельно проверьте доверенности, выданные в Германии, и банковские условия.
Покупатели, проживающие в России
Гражданство покупателя, документы, банк-отправитель, валюта и банк-получатель требуют отдельной проверки в каждом случае. Не считайте, что банковский перевод из России всегда возможен или невозможен: уточните условия непосредственно в регулируемых банках и соблюдайте все применимые ограничения.
Другие зарубежные покупатели
Требования к апостилю или легализации и переводу документов, право на приобретение недвижимости иностранцами и банковское одобрение зависят от страны, конкретных документов и соответствующего органа Турции. Проведите эти проверки до бронирования поездки или внесения задатка.
Покупатель-резидент не всегда является зарегистрированным собственником
Точно определите, кто будет указан в турецком свидетельстве о праве собственности: физическое лицо, совладелец или юридическое лицо. Проверьте ограничения на приобретение, документы и происхождение средств для всех лиц, указанных в документе.
ПОДРОБНЕЕ
Контрольный список подготовки покупателя, приобретающего недвижимость дистанционно
Отметки — это личные напоминания при изучении информации, а не подтверждение того, что специалист проверил эти документы. Не загружайте сюда личные документы на право собственности или документы, удостоверяющие личность. Чек-лист временный и не является подтверждением профессиональной проверки.
ПОДРОБНЕЕ
Как Alanya Realty координирует покупку
До покупки
Мы помогаем подобрать объекты, организовать просмотры, подготовить договоры, разобраться с вопросами по сделке и собрать сопроводительную документацию. Нерешённые юридические или технические вопросы следует передать на проверку квалифицированным специалистам.
Координация договора купли-продажи
Наша команда готовит и координирует согласованный договор купли-продажи и практическое оформление документов по сделке. Покупатели могут обратиться за независимой юридической консультацией по условиям договора и представительству.
Регистрация перехода права в земельном кадастре
Наша команда координирует оформление документов и запись на приём для перехода права собственности; официальную регистрацию проводит только компетентный орган земельного кадастра.
Документы о вводе в эксплуатацию и муниципальном оформлении
Мы координируем получение относящихся к объекту документов iskan и подачу муниципальной декларации после покупки.
Подключение коммунальных услуг
После сделки мы помогаем оформить подключение электричества, воды и телефона, а также подготовить документы для соответствующих поставщиков услуг.
Регистрация в управляющей компании жилого комплекса
Наша команда координирует регистрацию нового владельца в управляющей компании здания или жилого комплекса.
Дистанционная связь при передаче объекта
По договорённости мы помогаем организовать фиксацию деталей передачи объекта, показаний счётчиков, ключей и нерешённых вопросов, связанных с завершением сделки, не обещая, что все этапы можно пройти полностью онлайн.
ПОДРОБНЕЕ
Что не заменяет дистанционная покупка
Материалы дистанционного просмотра могут помочь составить список подходящих объектов, но видеообзор не заменяет проверку права собственности, профессиональный осмотр объекта на месте, если он уместен, официальное согласие, банковские проверки или требования к документам земельного кадастра Турции.
Представитель может совершать только те действия, которые разрешены действительной доверенностью. Не сообщайте коды одноразового подтверждения, пароли от интернет-банка, данные для удостоверения личности или личные документы без скрытия конфиденциальных данных в обычной переписке по запросу об объекте недвижимости.
Доступность банковских услуг, записи в зарубежные представительства и официальные правила со временем меняются. Незадолго до перевода средств подтвердите важные этапы в обслуживающем банке и компетентном турецком органе.
ВОПРОСЫ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Прежде чем принять решение.
Возможно. В зависимости от конкретной сделки и документов можно воспользоваться услугами надлежащим образом уполномоченного представителя или доступной процедурой TKGM для лиц, находящихся за рубежом. Уточните выбранный вариант в принимающем Управлении земельного кадастра, не предполагая, что видеозвонка достаточно для оформления права собственности.
Не следует этого предполагать. Орган может потребовать оригинал или заверенную копию, надлежащую легализацию и перевод. Прежде чем полагаться на документ, уточните требования к его форме.
Это может быть возможно, если документ соответствует применимым требованиям турецкого земельного кадастра, включая надлежащие полномочия, фотографию, апостиль/легализацию и перевод. Заранее согласуйте точный вариант документа с соответствующим учреждением.
Его принятие зависит от конкретного документа, применимого способа легализации, формулировки полномочий, перевода и требований принимающего турецкого Управления земельного кадастра. Не следует считать, что такие документы принимаются безусловно.
Валюта договора, согласие банка принять платёж и обязательства по конвертации валюты требуют индивидуальной проверки. При покупке иностранным покупателем может применяться процедура DAB. Не считайте какой-либо конкретный международный банковский маршрут гарантированным.
TKGM указывает, что для соответствующих сделок по приобретению недвижимости иностранными физическими лицами требуется процедура DAB через участвующий банк. Покупателю следует согласовать сроки и документы с банком и земельным кадастром.
Универсальной безопасной инструкции, не зависящей от договора и порядка регистрации, не существует. Уточните условия договора, данные получателя, способ банковского перевода и условие перечисления средств. Если это уместно, узнайте о проверенном сервисе платежей, привязанном к оформлению права собственности, например TapuTakas.
Нет. Для регистрации права собственности необходимо завершить официальную сделку в турецком земельном кадастре и зарегистрировать право; одного бронирования или договора недостаточно для возникновения права собственности.
Для подтверждения любых изменений получателя или счёта используйте известный и заранее проверенный канал связи; самостоятельно проверьте имена и обратитесь в свой банк до отправки средств, перевод которых нельзя отменить.
TKGM описывает услуги за рубежом в Берлине, однако правила записи и виды сделок, которые там принимаются, следует заранее уточнить непосредственно в берлинском представительстве.
Команда координирует договоры купли-продажи, официальные документы для передачи права собственности, документацию iskan, муниципальные декларации, подключение электричества, воды и телефона, а также регистрацию в управляющей компании жилого комплекса.
Нет. Покупка недвижимости и получение права на проживание или гражданства — это отдельные юридические процедуры с различными действующими критериями. См. отдельное руководство «Вид на жительство и гражданство».
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ИСТОЧНИКИ
Где проверить информацию.
Мы отдаём предпочтение официальным документам земельного кадастра, миграционных органов, ведомств по вопросам гражданства и государственных инвестиций. Перед публикацией сведения об источниках следует перепроверить.
Это общее руководство по информации и координации сделки, а не финансовая, юридическая, миграционная консультация или консультация по санкциям. Ни один способ банковского перевода, нотариально заверенный документ, порядок оплаты, дистанционное оформление сделки или срок её завершения не гарантируется. Требования в каждом конкретном случае должны подтвердить уполномоченный банк и компетентные турецкие органы.
