Что вы узнаете.
Практическое руководство по проверке недвижимости перед покупкой: идентифицируйте объект, проверьте зарегистрированные права и документы на здание, оцените его фактическое состояние и зафиксируйте нерешённые вопросы до принятия обязательств. Уточните актуальные требования и расходы по вашей конкретной сделке у соответствующих специалистов.
Начните с проверки конкретного объекта и полномочий продавца
Сопоставьте объект с данными его регистрации
Запросите данные кадастрового квартала (ada), участка (parsel), здания/корпуса и отдельного объекта недвижимости. Сопоставьте адрес, этаж, границы и рекламируемое помещение со сведениями земельного реестра.
Проверьте продавца и его полномочия на подписание
Проверьте, кто зарегистрирован собственником, является ли собственность совместной и имеет ли продавец или агент надлежащие полномочия. Не считайте логотип компании или рекламную брошюру доказательством права собственности.
Запросите актуальную выписку из уполномоченного источника
Получите актуальную выписку о праве собственности и сведения о соответствующих обременениях через собственника, уполномоченного специалиста или в рамках законной процедуры WebTapu. Фотография старого свидетельства не подтверждает текущий регистрационный статус.
Проверьте ограничения до принятия обязательства о невозвратной оплате
Если в реестре указаны ипотека, судебное постановление, арест, узуфрукт, ограничения или иные зарегистрированные права, выясните их юридическое значение и возможность снять или урегулировать их до перехода права собственности.
Сопоставьте документы с объектом на месте
Осмотрите помещение, его назначение, общие зоны и фактические границы; проверьте, соответствуют ли пристройки и застеклённые балконы утверждённым планам.
Зафиксируйте решение нерешённых вопросов письменно
До необратимой оплаты письменно зафиксируйте обязанности сторон, сроки и необходимые подтверждающие документы. Сложные вопросы требуют независимой юридической или технической экспертизы.
Разберитесь в четырёх разных комплектах документов
Земельный реестр / tapu kaydı
Сведения о собственнике и зарегистрированном объекте недвижимости, включая соответствующие отметки, права или ограничения. Копия свидетельства может быть устаревшей.
Кадастровые сведения и данные об участке
Кадастровый квартал, участок, характеристики земли и их соответствие зданию и фактическому местоположению. Сами по себе эти сведения не являются разрешением на строительство.
Разрешение на строительство / yapı ruhsatı
Официальное разрешение, выданное компетентным органом на основании утверждённой проектной документации. Оно не подтверждает, что завершённое здание получило разрешение на ввод в эксплуатацию.
Разрешение на ввод в эксплуатацию / iskan
Документ, разрешающий использование здания, завершённого в соответствии с утверждённым проектом, если применимо. Проверьте фактически выданный документ и то, к какому зданию/помещению он относится.
Какие зарегистрированные права и ограничения важны?
Готовое жильё, вторичный рынок и строящиеся объекты: в чём разница?
| Категория объекта | Что проверить |
|---|---|
| Квартира на вторичном рынке | Запросите актуальные сведения о собственнике и обременениях, проверьте статус права собственности, документы о вводе в эксплуатацию, если применимо, взносы на содержание здания, аренду/фактическое владение, состояние объекта и выполненные изменения. |
| Готовая квартира в новостройке | Проверьте полномочия продавца, окончательные обозначения объекта, разрешительные документы и документы о вводе в эксплуатацию, статус кондоминиума и точный перечень передаваемого имущества. Условия гарантий и устранения недоделок должны быть закреплены в договоре. |
| Строящееся жильё / покупка на этапе строительства | Проверьте право собственности на землю, разрешение на строительство, утверждённые архитектурные чертежи, график сдачи, юридическую форму договора купли-продажи, обязательную предварительную информацию и наличие необходимого обеспечения завершения строительства. |
| Вилла или отдельно стоящий дом | Сопоставьте границы участка, подъезд, сервитуты, разрешения на строительство, пристройки, бассейны, подпорные стены и хозяйственные постройки с утверждённой документацией. Осмотр участка не заменяет техническую экспертизу. |
| Сдаваемый в аренду или занятый объект | Уточните договорные права арендатора/фактического пользователя, ожидаемые условия передачи объекта и наличие зарегистрированных прав третьих лиц. |
| Покупка для получения гражданства или ВНЖ | Документы на объект — лишь один из факторов. Соответствие требованиям покупателя и результаты иммиграционной процедуры или получения гражданства необходимо отдельно проверять по актуальным правилам. Не считайте рекламную пометку официальным одобрением. |
Контрольный список документов и проверок для покупателя
Отметки служат личным напоминанием о прочитанном и не подтверждают, что специалист проверил эти документы. Не загружайте сюда личные документы на право собственности или удостоверения личности. Контрольный список временный и не является подтверждением профессиональной проверки.
В каких случаях покупателю стоит приостановить сделку и обратиться к специалисту?
Приостановите сделку, пока документы не будут приведены в соответствие; запросите письменные разъяснения и надлежащие официальные подтверждения.
Попросите квалифицированного юриста оценить риски передачи объекта и точный порядок отмены или снятия ограничения.
Не полагайтесь на обещания в рекламной брошюре. Для предварительно оплачиваемых договоров на жильё с потребителями официальные правила запрещают заключать договор до получения разрешения на строительство.
Уточните, выдано ли такое разрешение, к какой части здания оно относится и как это влияет на предполагаемое использование, финансирование и коммунальные услуги.
Остановитесь и проверьте личность получателя платежа, банковские реквизиты, статус договора и условия возврата или невозврата средств.
Как Alanya Realty помогает документально оформить покупку
Как интерпретировать результаты проверок
Контрольный список не удостоверяет юридическую чистоту объекта. Даже после проверки документа могут возникнуть дополнительные вопросы из-за обновлённых сведений, состояния объекта или требований конкретной сделки.
Разделяйте результаты на три категории: сведения, подтверждённые актуальной официальной записью; предоставленные сведения, ожидающие подтверждения; и нерешённые вопросы, требующие юридической, технической или муниципальной проверки. Считайте вопрос решённым только после получения достаточных подтверждений.
Покупателям из-за рубежа может потребоваться дополнить местные юридические и технические проверки независимой консультацией по международным налогам, финансированию и представительству. Alanya Realty координирует практический процесс, но не заменяет компетентные органы или регулируемых специалистов.
Прежде чем принять решение.
Нет. Она может быть устаревшей и не обязательно отражает актуальные зарегистрированные права или ограничения. Закажите актуальную проверку реестра через уполномоченный источник.
Сервитут на строительство и кондоминиумная собственность — это разные виды зарегистрированного права. Оценивайте фактическую запись с учётом этапа строительства и документации о вводе в эксплуатацию.
Нет. Разрешение на строительство допускает строительство на утверждённых условиях; разрешение на ввод в эксплуатацию относится к использованию здания, завершённого в соответствии с применимыми утверждёнными планами.
Зарегистрированная ипотека может повлиять на сделку. Получите юридически надёжный план её снятия или погашения и проверьте результат у соответствующего органа; не считайте, что ипотека исчезнет при передаче объекта.
Оценку, необходимую для конкретного здания, должен проводить соответствующим образом квалифицированный технический специалист. Просмотр объекта для продажи и общая проверка документов не заменяют инженерного заключения.
Сопоставьте существующие конструкции с утверждёнными планами и при подозрении на несанкционированные изменения получите надлежащую консультацию в муниципалитете или у технического специалиста.
Проверьте право собственности на землю, разрешение на строительство, утверждённые планы, форму договора, условия сдачи, обязательную информацию для потребителя и наличие применимых гарантий завершения строительства.
Запросите актуальную письменную информацию о сборах на содержание комплекса и согласуйте порядок погашения имеющейся задолженности. Если ответственность неясна, обратитесь за консультацией к специалисту.
Нет. Alanya Realty координирует договоры купли-продажи, документы для земельного реестра, документацию iskan и практическую регистрацию после продажи. Официальные решения и регистрацию осуществляют государственные органы. Независимые юридические заключения предоставляют квалифицированные специалисты.
Нет. Соответствие требованиям к объекту и заявителю предполагает разные официальные условия, проверки и административные решения.
Где проверить информацию.
Мы отдаём предпочтение официальным документам земельного реестра, миграционных и гражданских органов, а также государственных инвестиционных ведомств. Перед публикацией сведения об источниках следует перепроверить.
