Что вы узнаете.
Практическое руководство по турецким правоустанавливающим документам, установленным законом расходам при переходе права собственности, документам для иностранных покупателей и этапам, которые ваша команда Alanya Realty координирует до и после регистрации. Уточните актуальные требования и расходы для вашей конкретной сделки у соответствующих специалистов.
Что такое турецкий правоустанавливающий документ и чем он не является?
Правоустанавливающий документ / tapu senedi
Документ, отражающий сведения о зарегистрированном праве собственности. Проверьте точные идентификаторы отдельного объекта, блока и участка, сведения о собственнике и статусе регистрации; сам по себе этот документ не заменяет актуальную официальную проверку реестра.
Кондоминиумная собственность / kat mülkiyeti
Статус права собственности на отдельные объекты в соответствующих требованиям завершённых зданиях. Сверьте данные реестра с объектом, который намерены приобрести.
Сервитут на строительство / kat irtifakı
Зарегистрированное право, связанное с отдельными помещениями в строящемся проекте. Это не то же самое, что право кондоминиумной собственности на завершённый объект; документы о строительстве и разрешении на эксплуатацию следует проверять отдельно.
Разрешение на эксплуатацию здания / iskan
Разрешение на использование здания, выданное компетентным органом. Это отдельная от правоустанавливающего документа запись, которую при необходимости следует проверить. Alanya Realty помогает координировать работу с документацией.
Какие расходы нужно заложить в бюджет?
| Категория расходов | Что следует уточнить |
|---|---|
| Сбор за оформление права собственности — покупатель | При обычной продаже недвижимости установленный законом сбор за оформление права собственности составляет 2% (20‰) от заявленной фактической цены продажи, но не ниже кадастровой стоимости, установленной муниципалитетом для целей налогообложения. Уточните порядок расчёта для сделки и официальное уведомление об оплате. |
| Сбор за оформление права собственности — продавец | При обычной продаже продавец также отдельно уплачивает установленный законом сбор в размере 2% (20‰). Сторонам следует открыто обсудить распределение расходов по договору и не указывать недостоверную цену продажи. |
| Сбор за услуги фонда оборотных средств TKGM | Официальный сбор за услуги, взимаемый дополнительно к сбору за оформление права собственности. Тариф 2026 года действует с 1 января 2026 года; сумма зависит от услуги и применимого местного коэффициента. Ориентируйтесь на официальное уведомление, а не на предположительную фиксированную сумму. |
| Обязательное страхование от землетрясений (DASK) | Для соответствующих страхованию зданий требуется действующий полис. Страховая премия зависит от объекта недвижимости и условий страхового покрытия и не рассчитывается по единой ставке в процентах от суммы сделки. |
| Перевод, устный перевод или представительство | Расходы на услуги присяжного переводчика, заверенный перевод документов, нотариальное заверение/апостиль и доверенность зависят от покупателя и сделки. Они не являются одинаковыми для всех. |
| Обмен валюты и банковские переводы | Иностранным физическим лицам, приобретающим недвижимость, как правило, требуется справка о покупке иностранной валюты (DAB). Могут применяться разница курсов обмена и комиссии за международные банковские переводы; сохраняйте документы, позволяющие отследить платежи. |
| Независимая юридическая или техническая проверка | Специализированные юридические консультации, осмотр здания и иная комплексная проверка оплачиваются отдельно на индивидуально согласованных условиях, если вы заказываете эти услуги. Не предполагайте, что они включены в государственные сборы за переход права собственности. |
| НДС при покупке новостройки / счёт продавца | Порядок применения НДС может различаться в зависимости от продавца, типа передачи объекта и условий освобождения от налога. Не предполагайте, что действует единая ставка НДС или что иностранцы автоматически освобождаются от налога; запросите письменную расшифровку расходов для конкретного объекта. |
| Договор с агентством и расходы на въезд | Любые согласованные сборы за услуги агентства, взносы за обслуживание комплекса, депозиты за подключение услуг, ремонт и мебель должны быть указаны отдельно. Это не налоги на оформление права собственности. |
Примерный калькулятор сбора за оформление права собственности
Только примерный расчёт. База для расчёта сбора не может быть ниже кадастровой стоимости, установленной муниципалитетом для целей налогообложения. В расчёт не включены сбор в фонд оборотных средств за 2026 год, DASK, услуги переводчика, НДС (если применимо), банковские или профессиональные услуги. Окончательная сумма определяется согласно официальному уведомлению по сделке.
Уточните правила уплаты сбора за оформление права собственности в Налоговой администрации Турции ↗Порядок оформления перехода права в 2026 году — что и когда происходит?
Уточните объект недвижимости и полномочия продавца
Сверьте отдельный объект, личность собственника и зарегистрированные сведения о недвижимости. Прежде чем вносить невозвратный платёж, организуйте необходимые юридические и технические проверки.
Согласуйте фактическую цену и подготовьте документы для сделки
Зафиксируйте реальную цену покупки, порядок расчётов в валюте, условия внесения задатка, включённое в сделку имущество, сроки и то, кто оплачивает отдельно согласованные расходы. Команда Alanya Realty координирует подготовку документов по договору купли-продажи.
Подготовьте документы, удостоверяющие личность покупателя, и подтверждающие документы
Подготовьте паспорт/признаваемое удостоверение личности, декларацию о личности/фотографию, документы о представительстве (если применимо), сведения о муниципальной стоимости, DASK и другие документы, необходимые в конкретном случае.
При необходимости оформите документы по иностранной валюте
При покупке иностранным физическим лицом организуйте получение в банке справки о покупке иностранной валюты (DAB) до официальной регистрации перехода права собственности. Тщательно согласуйте документально подтверждённую цену.
Подайте заявление и следите за официальными уведомлениями
Управление земельного кадастра проверяет документы и направляет уведомления о сборах за оформление права собственности и в фонд оборотных средств в соответствии с официальной процедурой.
Оплатите утверждённые сборы и завершите регистрацию
Уплачивайте сборы по проверенным официальным каналам. Стороны или их уполномоченные представители подписывают документы, а орган кадастра завершает переход права собственности.
Сохраните документы и завершите передачу объекта
Сохраните официальные сведения о праве собственности, квитанции и договорные документы, получите ключи и показания счётчиков, затем оформите декларации в муниципалитете, подключение услуг и регистрацию в управляющей компании комплекса.
Подготовка документов: памятка для иностранного покупателя
Справка о покупке иностранной валюты и достоверное декларирование цены
Что такое DAB?
Выдаваемая банком справка о покупке иностранной валюты, связанная со сделкой. TKGM требует её в предусмотренной процедуре приобретения недвижимости иностранными физическими лицами.
Кто её направляет?
Банк направляет необходимую справку в соответствующее Управление земельного кадастра по официальному каналу. Не предполагайте, что скриншота или распечатки, подготовленной покупателем, будет достаточно.
Почему важна заявленная сумма
Фактическую цену продажи следует указывать достоверно, с учётом установленного законом минимального значения — муниципальной стоимости. Указание заниженной цены может повлечь дополнительные сборы и штрафы.
Сохраняйте банковские документы о переводах
Сохраните SWIFT-реквизиты/подтверждения банковских переводов и проверяйте реквизиты счёта по независимым надёжным каналам; при необходимости рассмотрите использование разрешённых безопасных способов оплаты.
Новостройка или вторичное жильё: расходы могут различаться
Квартира на вторичном рынке
Проверьте правоустанавливающие документы и зарегистрированные ограничения, DASK, муниципальные записи, задолженность по взносам за обслуживание комплекса, документы о разрешении на эксплуатацию, условия передачи и наличие налоговых вопросов, связанных с продавцом.
Завершённая новостройка
Уточните статус регистрации объекта/права собственности, наличие документов iskan, соответствие переданного объекта спецификациям, оформление счёта при первой продаже и применимый к этой передаче порядок начисления НДС.
Строящийся проект
Не путайте бронирование или предварительный договор купли-продажи с завершённой регистрацией права собственности. Проверьте застройщика, юридический статус, поэтапные платежи, сроки сдачи и способы правовой защиты, предусмотренные договором.
Покупка с целью получения гражданства
Для отдельной процедуры подачи заявления могут требоваться официальные документы об определении цены, подтверждение оплаты, соответствие установленным пороговым значениям и обязательство не продавать объект. Обычный расчёт расходов на оформление права собственности не подтверждает соответствие требованиям для получения гражданства.
Alanya Realty: практическая координация сделки
После регистрации: что ещё нужно сделать?
Получите правоустанавливающий документ и подтверждение оплаты
Храните вместе копии официальных сведений о регистрации, согласованных документов о продаже и квитанций, а также заполненный перечень передаваемого имущества.
Проверьте документы на разрешение на эксплуатацию
При необходимости согласуйте получение доступных документов iskan и передайте на соответствующую проверку информацию об отсутствующих или несогласующихся записях.
Оформите декларации о недвижимости в муниципалитете
Подайте или подтвердите необходимые документы о смене собственника/декларации в муниципалитете и уточните дальнейшие обязательства по налогу на недвижимость.
Оформите лицевые счета за электричество, воду и телефон
Команда Alanya Realty координирует регистрацию/переоформление лицевых счетов при условии соблюдения требований к документам и правил поставщиков услуг.
Зарегистрируйтесь в управляющей компании здания/комплекса
Передайте управляющей компании необходимые сведения о собственнике, согласуйте порядок уплаты взносов и получите информацию о правилах доступа и правилах жилого комплекса.
Спланируйте дальнейшее управление недвижимостью
Уточните у соответствующих специалистов вопросы продления страховки, технического обслуживания, договоров на услуги, а также специализированные налоговые или юридические вопросы.
Семь ошибок, которых следует избегать
Прежде чем принять решение.
При обычной продаже согласно указанному законодательному правилу покупатель и продавец уплачивают по 2% от заявленной фактической цены продажи (не ниже кадастровой стоимости, установленной муниципалитетом для целей налогообложения), что в сумме составляет 4%. В эту сумму не входят сбор в фонд оборотных средств и другие расходы.
Установленный законом сбор отдельно применяется к обеим сторонам. Любое согласованное в договоре купли-продажи распределение расходов следует указать явно; не путайте его с требованиями закона и не указывайте недостоверную цену продажи.
Размер сбора определяется официальным тарифом TKGM на 2026 год и факторами, относящимися к конкретной сделке и местоположению. Сверьтесь с актуальным официальным тарифом и уведомлением об оплате по конкретной сделке; одна фиксированная сумма ненадёжна.
TKGM указывает обязательное страхование от землетрясений в числе документов для зданий, подпадающих под требования страхования. Применимость требования и сведения о действующем полисе следует уточнить для конкретного объекта.
Нет. TKGM указывает, что общее требование об оценке при приобретении недвижимости иностранными физическими лицами отменено. При передаче недвижимости с целью получения гражданства применяется отдельная система определения цены TTB.
TKGM указывает, что в предусмотренной процедуре покупки иностранными физическими лицами требуется DAB. Заранее согласуйте действия с банком и кадастровым органом и уточните, есть ли исключения для конкретного случая.
Не обязательно. Статус права собственности, разрешения на строительство и разрешение на эксплуатацию здания (iskan) — это разные записи; запросите соответствующие документы для проверки.
Нет. Применение НДС или освобождение от него зависит от продавца, сделки и соответствия установленным законом условиям. Запросите понятный счёт и расчёт расходов для конкретного объекта.
Иногда, при соблюдении правил TKGM в отношении формы документа, полномочий, заверения и перевода. До оформления доверенности уточните требования к конкретному документу.
Да. Команда Alanya Realty координирует подготовку документов по договору купли-продажи и процесс регистрации перехода права в кадастровом органе. Регистрацию осуществляет государственный орган, а специализированные юридические консультации следует получать у специалистов с соответствующей квалификацией.
Да. Команда Alanya Realty координирует работу с документами на разрешение на эксплуатацию, декларациями в муниципалитете, подключением электричества/воды/телефона и регистрацией в управляющей компании комплекса. При этом необходимо соблюдать требования поставщиков услуг и государственных органов.
Нет. Органы Турции требуют указывать фактическую цену продажи (не ниже кадастровой стоимости, установленной муниципалитетом для целей налогообложения). Недостоверные сведения могут повлечь дополнительные сборы и штрафы.
Где проверить информацию.
Мы отдаём предпочтение официальным материалам кадастровых органов, миграционной службы, органов по вопросам гражданства и государственных инвестиционных ведомств. Перед публикацией сведения об источниках следует перепроверить.
