04 / YURT DIŞINDAKİ ALICILAR
Yurt Dışından Satın Alma.
Yurt dışında yaşarken bir evi araştırabilir, kayıtları kontrol edebilir ve Türkiye’de satın alma işleminiz için hazırlık yapabilirsiniz. En önemli noktalar; doğrulanmış bir mülk, doğru yasal yetkilendirme, güvenli ödeme talimatları ve tapuda tescilli mülkiyete ulaşmak için resmî bir süreçtir.
OKUMA REHBERİNİZ
Neler öğreneceksiniz?
Yurt dışında yaşayan alıcılar için doğrulanmış mülk gösteriminden temsil ve banka talimatlarına, tapu imzasından anahtar teslimine kadar uzaktan satın alma sürecine yönelik pratik bir yol haritası. Size özel işlem gerekliliklerini ve masraflarını ilgili uzmanlarla teyit edin.
Doğrulayın
Mülk, satıcı ve tapu kayıtları
Yetkilendirin
Kabul edilen imza yöntemi ve belgeler
Koruyun
Banka bilgileri, para transferi ve teslim
PARA TRANSFERİNDEN ÖNCE
Alıcıyı doğrulayın. İmza yöntemini doğrulayın.
İletilmiş bir banka hesabı mesajına asla tek başına güvenmeyin. Kapora veya kalan tutarı göndermeden önce satıcının kimliğini, onaylanmış banka talimatlarını ve üzerinde anlaşılmış resmî tapu devir sürecini bağımsız olarak teyit edin.
AYRINTILI BİLGİ
Türkiye’de tapu almak için üç olası yöntem
Türkiye’ye gidip şahsen imza atın
Kimlik ve işlem belgelerinizi önceden hazırlayarak mülkü görebilir ve Tapu Müdürlüğündeki randevuya şahsen katılabilirsiniz. Seyahat etmek; kontroller, bankacılık düzenlemeleri veya çeviri ihtiyacını ortadan kaldırmaz.
Usulüne uygun yetkilendirilmiş bir temsilci kullanın
Uygun şekilde düzenlenmiş ve resmen kabul edilmiş bir vekâletname, temsilcinizin belirtilen tapu işlemini imzalamasına olanak sağlayabilir. Herhangi bir ödeme taahhüdünde bulunmadan önce yetkinin kapsamı ve belgenin geçerliliği değerlendirilmelidir.
Yurt dışındaki tapu müdürlüğü hakkında bilgi alın
TKGM, Berlin temsilciliği aracılığıyla yurt dışında tapu hizmetleri sunduğunu belirtmektedir. Hizmetin mevcut olup olmadığı, konum, randevular ve hangi işlemlerin kabul edildiği doğrudan müdürlükle teyit edilmelidir; bu, dünya çapında çevrim içi imza imkânı sunulduğu anlamına gelmez.
AYRINTILI BİLGİ
Uzaktan satın alma süreci — başvurudan anahtara
01
İhtiyaçlarınızı ve toplam bütçenizi görüşün
Kullanım amacınızı, tercih ettiğiniz mahalleyi, fiyat aralığını, ödeme para birimini ve hedef tarihleri belirleyin; ayrıca mülkü ziyaret etmeyi mi yoksa bir temsilci görevlendirmeyi mi planladığınızı kararlaştırın.
02
Mülkleri kısa listeye alın ve doğrulayın
Güncel mülk fotoğraflarını, kat planını, konumu, müsaitlik durumunu ve tapu bilgilerini inceleyin; proje geliştiricilerinin projeleriyle ikinci el konutlar arasındaki farkı gözetin.
03
Şeffaf bir uzaktan mülk gösterimi ayarlayın
Mümkünse tarihi belirtilmiş, kesintisiz bir canlı video turu isteyin. Tanıtım görüntüleriyle yetinmeyin; girişleri, çevreyi, ortak alanları, manzarayı ve tam olarak satın almayı düşündüğünüz bağımsız bölümü görmeyi talep edin.
04
Kapora vermeden önce hukuki ve teknik belgeleri kontrol edin
Mülkiyeti, takyidatları, gerektiği durumlarda izinleri ve iskânı, satıcının yetkisini, teslim taahhütlerini, kiracılık durumunu ve mülkü edinmenize yönelik tüm yasal kısıtlamaları teyit edin. Çözümlenmemiş konular için yetkin uzmanlardan inceleme alın.
05
Yetkili imza yönteminizi seçin
Şahsen hazır bulunmayı, kabul edilen bir vekâletname düzenlemeyi veya yurt dışından kullanılabilen bir tapu sicili seçeneğini tercih edin. İzlenecek yolu önceden ilgili Tapu Sicil Müdürlüğüyle teyit edin.
06
Yazılı bir sözleşme ve ödeme planı üzerinde anlaşın
Satıcıyı, taşınmazı, gerçek satış bedelini, para birimini, ödeme alıcısını ve doğrulanmış banka bilgilerini belirleyin; iptal, kapora, inceleme ve tescil koşullarını belirtin. Sözleşmenin kendisi mülkiyetin tescil edildiği anlamına gelmez.
07
Banka, DAB ve tapu belgelerini koordine edin
Katılımcı bankaya, paranın yasalara uygun şekilde nasıl alınabileceğini, hangi döviz dönüşümünün gerektiğini ve döviz alım belgesinin tapu siciline nasıl iletileceğini sorun. Tercümeleri ve kimlik belgelerini teyit edin.
08
Resmî tescil işlemini tamamlayın
Yetkili taraflar, kabul edilen bir tapu sicili prosedürü üzerinden resmî senedi imzalar. Mülkiyet, para gönderildiğinde veya ön anlaşma alındığında değil, tescille devredilir.
09
Teslim sürecini belgelendirin
Anahtarları, sayaçları, abonelikleri, belediyeye yapılan beyanı, site yönetimine kaydı ve tamamlanmamış işler ya da eşyalarla ilgili yazılı kanıtları teyit edin.
AYRINTILI BİLGİ
Bir taşınmazı görmeye veya rezervasyon yaptırmaya güvenmeden önce
Bağımsız bölüm bilgilerini isteyin
Ada/parsel ve bağımsız bölüm bilgilerini isteyin; bunların taşınmazın kendisi, kat planı ve tapu kayıtlarıyla eşleştiğini kontrol ettirin.
Doğrulanmış bilgileri satış materyallerinden ayırın
Video, broşür veya mimari görselleştirme; mülkiyetin, inşaat izninin ya da tamamlanmış olmanın kanıtı değildir ve manzara garantisi vermez.
Tapu durumunu ve taşınmaza özgü kısıtlamaları kontrol edin
Kayıtlı ipotekler, talepler, müşterek mülkiyet, kullanım kısıtlamaları ve satın alma uygunluğu, ödemeler iade edilemez hâle gelmeden önce değerlendirilmelidir.
Satıcının kimliğini ve ödeme alıcısını netleştirin
Taslak sözleşmede yer alan isim, temsil yetkisinin kanıtı, fatura düzenlemeye yetkili tüzel kişi ve nihai ödemenin alıcısı tutarlı biçimde ve yazılı olarak açıklanmalıdır.
Teslimde nelerin dâhil olduğunu doğrulayın
İkinci el taşınmazlarda: mobilyalar, zilyetliğin devri, aidat ve anahtarlar. Projelerde: teknik şartname, ödeme aşamaları, ruhsat, teslim tarihi ve kararlaştırılan telafi yolları.
Belgeler ve bankacılık işlemleri için yeterli süre ayırın
Apostil, yeminli tercüme, bankaların uyum kontrolleri ve tapu randevusu uygunluğu takvimi değiştirebilir. Kesin bir devir tarihi garantisi vermekten kaçının.
AYRINTILI BİLGİ
Vekâletname: Önem taşıyan resmî işlemler
Yetkileri dar ve açık biçimde tanımlayın
Hukuki metin, ilgili tapu edinimi ve imzalar gibi gereken işlemleri tam olarak yetkilendirmelidir. Taslağı imzalamadan önce uygun niteliklere sahip bir uzmana ve işlemi kabul edecek tapu sicil müdürlüğüne kontrol ettirin.
Düzenleyen makamı kontrol edin
Uygun Türk konsolosluğu/noter kanalları üzerinden düzenlenen belgelerle yabancı noterler huzurunda düzenlenen belgelerin gereklilikleri farklıdır. Herhangi bir büyükelçilik veya konsolosluğun tapu işlemlerinde kabul edilen bir vekâletname düzenleyebileceğini varsaymayın.
Fotoğraf, tasdik ve dil
TKGM; fotoğraf/mühür gerekliliklerini ve yerel dil, apostil veya konsolosluk tasdikiyle ilgili yolları açıklar. Belgeye bağlı olarak kabul edilen bir Türkçe tercüme gerekir.
Ülkeye özgü inceleme
Almanya, Rusya veya başka bir ülkede düzenlenen belgeler için önce ilgili ülkenin güncel belge sürecini, apostil/tasdik gerekliliklerini, tercümeyi ve belgelerin kabul edilmesine ilişkin uygulamayı işlemi gerçekleştirecek tapu sicil müdürlüğüyle teyit edin.
Asıl belge veya resmen kabul edilen suret
WhatsApp üzerinden gönderilen tarama, ön kontroller için yararlı olabilir; ancak nihai tescil için yeterli olduğu asla varsayılmamalıdır. Hangi fiziksel veya tasdikli belgelerin sunulması gerektiğini sorun.
Temsil yetkisi sınırsız izin anlamına gelmez
Gereksiz yere borçlanmaya, yeniden satışa, bağışa, kişinin kendisine devre veya satış bedelini tahsil etmeye izin veren yetkilerden kaçının. Hukuken uygun olduğu hâllerde yetkinin kapsamını ve süresini sınırlayın; bağımsız danışmanlık alın.
AYRINTILI BİLGİ
Yurt dışından ödeme: Para göndermeden önce alınacak altı önlem
Banka hesabı bilgileri son anda değişiyor
Durun. Lehtarın adını ve değiştirilen talimatları daha önce doğrulanmış bağımsız bir kanaldan teyit edin. Yeni bir e-posta ya da mesajlaşma hesabına, yalnızca şirket logosunu kopyalıyor diye güvenmeyin.
Birisi ödemenin kişisel ya da ilgisiz bir üçüncü tarafın hesabına yapılmasını istiyor
Bunun meşru bir gayrimenkul satışının parçası olduğunu varsaymayın. Belgeli bir açıklama isteyin, sözleşmeden doğan hak sahipliğini doğrulayın ve para göndermeden önce riskleri bankanıza ve danışmanınıza değerlendirtin.
Resmî satış bedelini düşük göstermeniz isteniyor
Gerçek dışı bir beyan edilen bedele veya belgesiz yan ödemeye onay vermeyin. Gerçek satış bedelini, gerekli döviz dönüşümünü ve vergiyle ilgili/hukuki sonuçları kontrol ettirin.
Transfer gecikebilir veya reddedilebilir
Sınır ötesi ödemeler; çıkış ülkesine, muhabir bankalara, ödeyen ve lehtar kontrollerine, bankacılık kurallarına ve işlemin amacına bağlı olabilir. Bir süre tahminine güvenmeden önce bankanızdan onay alın; yasal kısıtlamaları aşmaya asla çalışmayın.
Depozito, gerekli incelemeler tamamlanmadan iade edilmez hâle geliyor
Taahhütte bulunmadan önce inceleme koşullarını, iade koşullarını, alıcının kim olduğunu ve ödeme kanıtını gözden geçirilmiş yazılı bir sözleşmede kararlaştırın.
Ödeme yapmanızın mülkiyeti garanti ettiği söyleniyor
Mülkiyet hakkını yalnızca kabul edilen resmî tescil süreci tesis eder. Fonların serbest bırakılma zamanını üzerinde mutabık kalınan hukuki mekanizmayla uyumlu hâle getirin; uygun olduğunda, desteklenen bir emanet hesabı veya TapuTakas seçeneğini değerlendirin.
AYRINTILI BİLGİ
DAB, ödeme mutabakatı ve izlenebilir ödeme kanıtları
01
Rezervasyon yapmadan önce bankanıza ödeme güzergâhını sorun
Bankanıza çıkış ülkesini, para birimlerini, alıcı ve satıcı tarafları ile işlemin amacını bildirin. Bankanın kabulü her işleme özel olarak değerlendirilir ve Alanya Realty tarafından sunulan bir hizmet garantisi değildir.
02
Döviz alım belgesi gerekliliğini kontrol edin
İlgili kurallar kapsamındaki yabancı gerçek kişi alımlarında, banka aracılığıyla yapılan döviz satışı ve DAB işlemleri TKGM/Merkez Bankası prosedürlerine uygun şekilde yürütülmelidir; banka gerekli belge bilgilerini tapu siciline iletir.
03
Bedel ve döviz dönüşümü belgelerini kararlaştırın
Üzerinde gerçekten anlaşılan satış bedelini, döviz dönüşüm belgelerini ve transfer talimatlarını sözleşme ve resmî başvuruyla tutarlı şekilde muhafaza edin. Banka masrafları ve kur farkları oluşabilir.
04
Korumalı bir fon serbest bırakma yöntemini değerlendirin
İşleme katılan bankanıza/tapu müdürlüğüne, doğrulanmış bir TapuTakas veya benzeri belgeli ödeme mutabakatı düzenlemesinin ilgili taraflar ve işlem için uygun olup olmadığını sorun. Yabancı müşteriler önce uygunluklarını teyit etmelidir.
05
Banka dekontlarını ve nihai mutabakat belgelerini saklayın
Transfer onayını, lehtar hesap bilgilerini, referans numaralarını, resmî makbuzları ve imzalı teslim/tescil kayıtlarını güvenli bir kişisel klasörde saklayın.
AYRINTILI BİLGİ
Ülkeye göre değişen pratik hususlar
Almanya’da bulunan alıcılar
TKGM, Berlin’de bir tapu sicili temsilciliği bulunduğunu belirtir ve ayrı randevu prosedürleri sunar. İşleminizin orada yürütülüp yürütülemeyeceğini doğrudan ilgili müdürlüğe sorun; Almanya’da düzenlenen vekâletnameleri ve bankacılık düzenlemelerini de ayrıca doğrulayın.
Rusya’da bulunan alıcılar
Alıcının uyruğu, belgeleri, gönderen bankası, para birimi ve alıcı bankası duruma göre ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Rusya’daki bir bankadan havalenin her durumda mümkün ya da imkânsız olduğunu varsaymayın; düzenlemeye tabi bankalara doğrudan danışın ve geçerli tüm kısıtlamalara uyun.
Diğer ülkelerde bulunan alıcılar
Apostil veya yasallaştırma, çeviri, yabancıların mülk edinme uygunluğu ve bankacılık onayı; ülkenize, ilgili belgelere ve yetkili Türk makamına bağlıdır. Seyahat rezervasyonu yapmadan veya depozito ödemeden önce bu kontrolleri başlatın.
İkamet eden alıcı her zaman tapuda kayıtlı malik olmayabilir
Türk tapusunda tam olarak kimin adının yer alacağını (bir kişi, ortak malik veya tüzel kişi) belirleyin ve adı yazılacak taraflar için mülk edinme kısıtlamalarını, belgeleri ve fonların kaynağını kontrol edin.
AYRINTILI BİLGİ
Uzaktan alım hazırlık kontrol listesi
Onay işaretleri kişisel okuma hatırlatıcılarıdır; bir profesyonelin bu kayıtları doğruladığı anlamına gelmez. Özel tapu veya kimlik belgelerinizi buraya yüklemeyin. Bu kontrol listesi geçicidir ve profesyonel inceleme yapıldığının kanıtı değildir.
AYRINTILI BİLGİ
Alanya Realty satın alma sürecini nasıl koordine ediyor?
Satın alma öncesi
Uygun mülklerin kısa listesinin oluşturulmasına, yerinde gösterimlere, sözleşme hazırlıklarına, işlemle ilgili sorulara ve destekleyici belgelere ilişkin koordinasyona yardımcı oluyoruz. Çözüme kavuşmamış hukuki veya teknik konular, yetkin profesyoneller tarafından incelenmelidir.
Satış sözleşmesinin koordinasyonu
Ekibimiz, üzerinde anlaşılan satış sözleşmesini ve işlem dosyasını hazırlar ve koordinasyonunu sağlar. Alıcılar, sözleşme koşulları ve temsil konusunda bağımsız hukuki danışmanlık alabilir.
Tapu devri
Ekibimiz tapu devir evraklarının ve randevu adımlarının koordinasyonunu sağlar; resmî tescili yalnızca yetkili Tapu Müdürlüğü gerçekleştirir.
İskân ve belediye belgeleri
Mülkle ilgili iskân kayıtlarının ve satın alma sonrasında yapılması gereken belediye beyanının koordinasyonunu sağlıyoruz.
Abonelik işlemleri
İşlem sonrasında elektrik, su ve telefon abonelikleri ile ilgili sağlayıcı belgeleri konusunda yardımcı oluyoruz.
Konut sitesi yönetimine kayıt
Ekibimiz, yeni malikin bina veya konut sitesi yönetimine kaydının koordinasyonunu sağlar.
Uzaktan teslim iletişimi
Üzerinde anlaşılması hâlinde, tüm adımların tamamen çevrim içi tamamlanabileceğini garanti etmeksizin teslimat ayrıntılarının, sayaç okumalarının, anahtarların ve tamamlanmamış işlerin kayıt altına alınmasına yardımcı oluyoruz.
AYRINTILI BİLGİ
Uzaktan satın almanın yerini tutamayacağı işlemler
Uzaktan sunulan içerikler mülkleri kısa listeye almak için yardımcı olabilir; ancak video turu, tapu kontrollerinin, gerektiğinde profesyonelce yapılacak yerinde incelemenin, resmî onayın, banka kontrollerinin veya Türkiye Tapu Müdürlüğünün belge gerekliliklerinin yerini tutmaz.
Bir temsilci yalnızca geçerli yetkilendirme kapsamında kabul edilen işlemleri yapabilir. Tek kullanımlık kodları, internet bankacılığı şifrelerini, kimlik doğrulama bilgilerini veya kişisel belgelerin sansürlenmemiş kopyalarını sıradan bir emlak talebi aracılığıyla paylaşmayın.
Bankacılık hizmetlerinin, yurt dışındaki tapu randevularının ve resmî kuralların durumu zaman içinde değişebilir. Önemli adımları, ödeme yapmayı taahhüt etmeden kısa süre önce ilgili bankayla ve yetkili Türk makamıyla teyit edin.
ALICILARIN SORDUĞU SORULAR
Karar vermeden önce.
Belirli koşullarda mümkün olabilir. İşlemin ve belgelerin uygun olması hâlinde geçerli bir yetkili temsilci veya TKGM’nin yurt dışındaki hizmetlerinden yararlanılabilir. Görüntülü görüşmenin tapu işlemini tamamladığını varsaymak yerine, tercih ettiğiniz yöntemi başvuruyu alacak Tapu Müdürlüğüyle teyit edin.
Yeterli olduğunu varsaymayın. Yetkili makam, belgenin aslını veya onaylı bir kopyasını, kabul edilen tasdik işlemlerini ve tercümesini isteyebilir. Belgeye güvenmeden önce hangi şeklin gerekli olduğunu teyit edin.
Belgenin; yetkinin usulüne uygun olması, fotoğraf, apostil/tasdik ve tercüme dâhil geçerli Türk tapu sicili gerekliliklerini karşılaması hâlinde mümkün olabilir. Belgenin ilgili müdürlük tarafından önceden incelenmesini sağlayın.
Belgenin kabulü; belgenin türüne, geçerli tasdik yöntemine, yetki ifadesine, tercümeye ve başvuruyu alacak Türk Tapu Müdürlüğünün gerekliliklerine bağlıdır. Her durumda kabul edileceğini varsaymayın.
Sözleşmede belirtilen para birimi, bankanın kabulü ve döviz bozdurma yükümlülükleri her işlem için ayrı ayrı doğrulanmalıdır. Yabancı alıcıların mülk edinimlerinde DAB süreci uygulanabilir. Belirli bir uluslararası banka kanalının kesin olarak kullanılabileceğini varsaymayın.
TKGM, yabancı gerçek kişilerin ilgili mülk edinim işlemlerinde katılımcı bir banka aracılığıyla DAB sürecinin gerektiğini belirtmektedir. Alıcı, zamanlamayı ve evrakları banka ve tapu müdürlüğüyle koordine etmelidir.
Sözleşmeden ve tescil düzenlemesinden bağımsız olarak her duruma uygulanabilecek güvenli bir talimat yoktur. Sözleşmeyi, alıcıyı, banka kanalını ve paranın serbest bırakılma koşulunu teyit edin. Uygun olduğunda TapuTakas gibi tapu işlemine bağlı, doğrulanmış bir ödeme hizmetini sorun.
Hayır. Tescilli mülkiyet için resmî Türk tapu işleminin tamamlanması ve tescil gerekir; rezervasyon veya sözleşme tek başına mülkiyet hakkı sağlamaz.
Alıcı veya hesap bilgilerindeki değişiklikleri, daha önce doğruladığınız bilinen bir iletişim kanalı üzerinden teyit edin; isimleri bağımsız olarak kontrol edin ve geri alınamayan bir ödeme göndermeden önce bankanıza danışın.
TKGM, Berlin’de yurt dışı hizmetleri sunduğunu belirtmektedir; ancak randevu kurallarını ve kabul edilen işlem türlerini önceden doğrudan Berlin ofisine danışarak kontrol edin.
Ekip; satış sözleşmelerini, resmî tapu devir evraklarını, iskân belgelerini, belediye beyanlarını, elektrik/su/telefon aboneliklerini ve konut sitesi yönetimine kayıt işlemlerini koordine eder.
Hayır. Mülk satın almak ile oturma izni veya vatandaşlık almaya hak kazanmak, farklı ve güncel uygunluk koşullarına tabi ayrı hukuki süreçlerdir. Ayrı yayımlanan Oturma İzni ve Vatandaşlık rehberine bakın.
RESMÎ KAYNAKLAR
Nereden doğrulanabilir?
Resmî tapu sicili, göç, vatandaşlık ve kamu yatırımı belgelerini esas alıyoruz. Kaynak bilgileri yayımlanmadan önce yeniden kontrol edilmelidir.
Bu rehber genel bilgilendirme ve işlem koordinasyonu amacı taşır; finansal, hukuki, göçmenlik veya yaptırımlara ilişkin danışmanlık niteliğinde değildir. Hiçbir banka havalesi kanalı, noter onaylı belge, ödeme düzenlemesi, uzaktan tapu işlemi veya tamamlanma tarihi garanti edilmez. Gereklilikleri her işlem için yetkili bir banka ve yetkili Türk makamları teyit etmelidir.
