Neler öğreneceksiniz.
Türkiye’deki tapular, devir sırasında ödenen yasal masraflar, yabancı alıcıların belgeleri ve Alanya Realty ekibinizin tescil öncesinde ve sonrasında koordine ettiği adımlar hakkında pratik bir rehber. İşleminize özel güncel gereklilikleri ve masrafları ilgili uzmanlarla teyit edin.
Türkiye’de tapu nedir, ne değildir?
Tapu senedi / tapu senedi
Tescil edilmiş mülkiyet bilgilerini gösteren bir belgedir. Bağımsız bölüm, blok ve parsel bilgilerini, malik ve tescil durumunu kontrol edin; belgenin kendisi güncel resmî tapu kaydı incelemesinin yerini tutmaz.
Kat mülkiyeti / kat mülkiyeti
Gerekli koşulları karşılayan tamamlanmış binalardaki bağımsız bölümler için düzenlenen mülkiyet statüsüdür. Tapu kaydındaki bilgileri satın almayı düşündüğünüz bağımsız bölümle karşılaştırın.
Kat irtifakı / kat irtifakı
Bir yapı projesindeki bağımsız bölümlerle ilişkili, tescilli bir haktır. Tamamlanmış bir bağımsız bölümün kat mülkiyeti tapusuyla aynı değildir; inşaat ve yapı kullanma belgelerini ayrıca inceleyin.
Yapı kullanma izin belgesi / iskân
Yetkili kurum tarafından verilen yapı kullanma iznidir. Tapu senedinden ayrı bir belgedir ve ilgili durumlarda kontrol edilmelidir. Alanya Realty, bu belgeye ilişkin işlemlerin koordinasyonuna yardımcı olur.
Hangi masrafları bütçelemelisiniz?
| Masraf kalemi | Neleri teyit etmeli? |
|---|---|
| Tapu harcı — alıcı | Standart bir gayrimenkul satışında yasal tapu harcı, beyan edilen gerçek satış bedelinin %2’sidir (20‰); bu tutar belediye emlak vergisi değerinden düşük olamaz. İşlemin nasıl değerlendirileceğini ve resmî ödeme bildirimini teyit edin. |
| Tapu harcı — satıcı | Standart bir satışta satıcı da ayrıca %2 (20‰) tutarında yasal harç öder. Taraflar, masrafların sözleşmeye göre nasıl paylaşılacağını şeffaf biçimde görüşmeli ve gerçek satış bedelini yanlış beyan etmemelidir. |
| TKGM döner sermaye hizmet bedeli | Tapu harcına ek olarak alınan resmî bir hizmet bedelidir. 2026 tarifesi 1 Ocak 2026’dan itibaren geçerlidir; tutar, hizmete ve geçerli yerel katsayıya göre değişir. Tahminî sabit bir tutar yerine resmî bildirimi esas alın. |
| Zorunlu deprem sigortası (DASK) | Sigorta kapsamındaki ilgili binalar için geçerli bir poliçe gerekir. Prim, taşınmaza ve teminat bilgilerine göre değişir; devir bedelinin sabit bir yüzdesi değildir. |
| Çeviri, sözlü tercüme veya temsil | Yeminli tercüman, onaylı belge çevirisi, noter/apostil ve vekâletname masrafları alıcıya ve işleme göre değişir; herkes için aynı değildir. |
| Döviz bozdurma ve banka havaleleri | Gayrimenkul satın alan yabancı uyruklu gerçek kişilerden genellikle Döviz Alım Belgesi (DAB) istenir. Döviz kuru farkı ve uluslararası banka masrafları uygulanabilir; izlenebilir işlem kayıtlarını saklayın. |
| Bağımsız hukuki veya teknik inceleme | Uzman hukuki danışmanlık, bina incelemesi ve diğer durum tespit çalışmaları, talep edilmeleri hâlinde ayrıca kararlaştırılan ücretlere tabidir. Bunların devletin aldığı devir masraflarına dâhil olduğunu varsaymayın. |
| Yeni konutta KDV / satıcı faturası | KDV uygulaması; satıcıya, teslim türüne ve varsa istisna koşullarına göre değişebilir. Sabit bir KDV oranı veya yabancılara otomatik olarak istisna uygulandığını varsaymayın; taşınmaza özel, yazılı bir masraf dökümü isteyin. |
| Emlak aracılık sözleşmesi ve taşınma masrafları | Kararlaştırılan emlak hizmet bedelleri, site aidatları, abonelik depozitoları, onarımlar ve mobilyalar ayrı ayrı belirtilmelidir. Bunlar tapu vergisi değildir. |
Temsili tapu harcı hesaplayıcısı
Yalnızca temsili hesaplamadır. Harca esas tutar, belediye emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Bu hesaba 2026 döner sermaye bedeli, DASK, tercüman, varsa KDV, banka veya uzman masrafları dâhil değildir. Kesin tutar için resmî işlem bildirimini esas alın.
Tapu harcı kuralını Türkiye Gelir İdaresi Başkanlığından doğrulayın ↗2026 devir süreci — neler, ne zaman gerçekleşir?
Taşınmazı ve satış yetkisini doğrulayın
Bağımsız bölüm, malik kimliği ve tescilli taşınmaz bilgilerini karşılaştırın. İade edilmeyen bir ödeme yapmadan önce gerekli hukuki ve teknik kontrolleri yaptırın.
Gerçek satış bedelinde anlaşın ve işlem belgelerini hazırlayın
Gerçek satın alma bedelini, döviz düzenlemelerini, kapora koşullarını, satışa dâhil olanları, son tarihleri ve ayrıca kararlaştırılan masrafları kimin ödeyeceğini kayda geçirin. Alanya Realty ekibi satış sözleşmesi belgelerinin hazırlanmasını koordine eder.
Alıcının kimlik ve destekleyici belgelerini hazırlayın
Pasaport/kabul edilen kimlik belgesi, kimlik beyanı/fotoğraf, gerekiyorsa temsil belgeleri, belediye rayiç değeri bilgileri, DASK ve duruma özel diğer belgeleri toplayın.
Gerektiğinde döviz belgelerini düzenleyin
Yabancı uyruklu gerçek kişi alıcılar, resmî tapu devrinden önce bankadan Döviz Alım Belgesi alma sürecini düzenlemelidir. Belgelenen satış bedelini dikkatle koordine edin.
Başvuruyu sunun ve resmî bildirimleri takip edin
Tapu Müdürlüğü belgeleri inceler ve resmî prosedür kapsamında harçları ve döner sermaye bedellerini bildirir.
Onaylı masrafları ödeyin ve tescili tamamlayın
Harçları doğrulanmış resmî kanallar üzerinden ödeyin. Taraflar veya yetkili temsilcileri imza işlemlerini tamamlar; tapu müdürlüğü devir tescilini gerçekleştirir.
Belgeleri saklayın ve teslim işlemlerini tamamlayın
Resmî tapu bilgilerini, makbuzları ve sözleşme belgelerini; anahtarlar ve sayaç değerleriyle birlikte güvenli şekilde saklayın. Ardından belediye beyanlarını, abonelikleri ve site yönetimine kaydı düzenleyin.
Hazırlanacak belgeler: yabancı alıcılar için kontrol listesi
Döviz alım belgesi ve doğru satış bedeli beyanı
DAB nedir?
İşlemle bağlantılı, banka tarafından düzenlenen döviz alım belgesidir. TKGM, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ilgili edinim sürecinde bu belgeyi talep eder.
Belgeyi kim gönderir?
Banka, gerekli belgeyi resmî kanal üzerinden ilgili Tapu Müdürlüğüne iletir. Ekran görüntüsünün veya alıcının kendi aldığı çıktının yeterli olduğunu varsaymayın.
Beyan edilen tutar neden önemlidir?
Yasal asgari belediye rayiç değeri şartına tabi olarak, gerçek satış bedeli doğru şekilde beyan edilmelidir. Gerçek bedelin kasıtlı olarak düşük beyan edilmesi ek harçlara ve cezalara yol açabilir.
Banka işlem kayıtlarını saklayın
SWIFT/banka havalesi referanslarını saklayın ve hesap bilgilerini güvenilirliğini bağımsız olarak doğruladığınız kanallar üzerinden teyit edin; gerektiğinde yetkili güvenli ödeme yöntemlerini değerlendirin.
Yeni proje veya ikinci el: masraflar farklılık gösterebilir
İkinci el daire
Tapu kaydını ve tescilli kısıtlamaları, DASK’ı, belediye kayıtlarını, ödenmemiş site aidatlarını, iskân belgelerini, teslim koşullarını ve satıcıya özgü vergi yükümlülükleri olup olmadığını kontrol edin.
Tamamlanmış yeni daire
Tescilli bağımsız bölüm ve mülkiyet durumunu, iskân kayıtlarını, teslim edilen özellikleri, ilk satış faturasını ve teslimata özgü KDV uygulamalarını teyit edin.
İnşaat hâlindeki proje
Rezervasyon veya ön satış sözleşmesini, tescilli mülkiyetin tamamlanmasıyla karıştırmayın. Proje geliştiricisini, hukuki durumu, aşamalı ödemeleri, teslim takvimini ve sözleşmedeki başvuru yollarını inceleyin.
Vatandaşlık amacıyla satın alma
Bu işlemler için ayrı bir başvuru sürecinde resmî bedel tespit belgeleri, ödeme kanıtları, eşikler ve satış yapmama taahhüdü gerekebilir. Standart tapu harcı tahmini, vatandaşlık uygunluk kontrolü değildir.
Alanya Realty: işlemlerin pratik koordinasyonu
Tescil sonrasında yapılması gerekenler
Tapu ve ödeme kayıtlarını teslim alın
Resmî tescil bilgilerini, üzerinde anlaşılan satış belgelerini ve makbuzları tamamlanmış bir teslim listesiyle birlikte saklayın.
Yapı kullanma izin belgesi dosyasını inceleyin
Gerektiğinde mevcut iskân belgelerinin teminini koordine edin; eksik veya tutarsız kayıtları uygun inceleme için bildirin.
Belediye emlak beyanlarını tamamlayın
İlgili belediyenin mülkiyet/beyan gerekliliklerini yerine getirin veya doğrulayın; sonrasındaki emlak vergisi yükümlülüklerini kontrol edin.
Elektrik, su ve telefon aboneliklerini düzenleyin
Alanya Realty ekibi, belge şartlarına ve hizmet sağlayıcıların kurallarına tabi olarak abonelik açılışlarını/devirlerini koordine eder.
Bina/site yönetimine kaydolun
Gerekli malik bilgilerini yönetime iletin, aidat düzenlemelerini oluşturun ve erişim prosedürleriyle site kurallarını öğrenin.
Taşınmazın devam eden idari işlerini planlayın
Sigorta yenilemesini, bakımı, hizmet sözleşmelerini ve özel vergi ya da hukuk konularını ilgili uzmanlarla değerlendirin.
Kaçınmanız gereken yedi hata
Karar vermeden önce.
Atıfta bulunulan yasal kurala göre standart bir satışta alıcı ve satıcının her biri, beyan edilen gerçek satış bedelinin %2’sini (belediye emlak vergisi değerinden düşük olmamak kaydıyla) öder; toplam oran %4’tür. Bu tutara döner sermaye hizmet bedeli ve diğer masraflar dâhil değildir.
Yasal harç her iki taraf için ayrı ayrı uygulanır. Satış sözleşmesinde kararlaştırılan masraf paylaşımı açıkça belirtilmelidir; bunu yasal kuralla karıştırmayın ve satış bedelini yanlış beyan etmeyin.
Bedel, TKGM’nin 2026 resmî tarifesine ve işlemle/konumla ilgili unsurlara bağlıdır. Güncel resmî tarifeyi ve işleme özel ödeme bildirimini kontrol edin; tek bir sabit tutara güvenilmez.
TKGM, zorunlu deprem sigortasını sigorta kapsamındaki binalar için gerekli belgeler arasında sayar. Belirli taşınmaz için geçerliliği ve poliçe bilgilerini teyit edin.
Hayır. TKGM, yabancı uyruklu gerçek kişilerin genel taşınmaz edinimlerinde değerleme raporu şartının kaldırıldığını belirtir. Vatandaşlık amacıyla yapılan devirler, ayrı bir TTB bedel tespit sürecine tabidir.
TKGM, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ilgili satın alma sürecinde DAB gerektiğini belirtir. Banka ve tapu adımlarını önceden düzenleyin ve duruma özgü istisnaları teyit edin.
Her zaman değil. Tapu durumu, inşaat izinleri ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) birbirinden ayrı kayıtlardır; ilgili belgelerin kontrol edilmesini isteyin.
Hayır. KDV veya istisna uygulanması satıcıya, işleme ve geçerli yasal koşullara bağlıdır. Taşınmaza özel, açık bir fatura ve masraf dökümü talep edin.
Belgenin şekli, yetkilendirilmesi, onaylanması ve tercümesiyle ilgili TKGM kurallarına bağlı olarak bazı durumlarda kullanılabilir. Düzenlenmeden önce belgenin tam olarak uygunluğunu teyit edin.
Evet. Alanya Realty ekibi satış sözleşmesi belgelerini ve tapu devir sürecini koordine eder. Tescil işlemini devletin yetkili kurumu gerçekleştirir; uzman hukuki danışmanlık ise gerekli niteliklere sahip profesyonellerden alınmalıdır.
Evet. Alanya Realty ekibi iskân belgelerini, belediye beyanlarını, elektrik/su/telefon aboneliklerini ve site yönetimine kaydı koordine eder. Hizmet sağlayıcıların ve yetkili kurumların şartları geçerliliğini korur.
Hayır. Türkiye’deki yetkili kurumlar gerçek satış bedelinin beyan edilmesini ister; bu tutar belediye emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Yanlış beyan ek harçlara ve cezalara yol açabilir.
Nereden doğrulanmalı?
Resmî tapu, göç, vatandaşlık ve kamu yatırımı belgelerini esas alıyoruz. Kaynak bilgileri yayımlanmadan önce yeniden kontrol edilmelidir.
